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最新分析显示，澳大利亚几乎所有首府的房价都被高估了，但专家表示，这并不意味着房价有可能回落到合理的水平。
AMP首席经济学家Shane Oliver对澳大利亚房地产协会的数据进行分析后发现，澳大利亚各地的房价被高估了29%以上。
在悉尼，房价被高估了近33%，这意味着中位数房价需要下降约45.8万澳元才能被视为 "合理价值"。
其次是布里斯班和堪培拉（分别高估了33.5%和31.1%），然后是阿德莱德（26.9%）和墨尔本（25.9%）。珀斯的中位数只需下降8.8%就能回到合理价值。
Oliver从1983年12月开始比较各首府城市的房价中位数和平均租金，但由于缺乏数据，Darwin和Hobart除外。
当时，全国房价中位数为69,569澳元，平均周租金约为110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房屋价值的8%。
如今的房价中位数为1,091,938澳元，平均周租金为574澳元，相当于每年的租金仅为房屋价值的2.7%。
Oliver说，这一指标的作用类似于股票的市盈率。
股票市场的一个关键方法是将股价与其基本收益进行比较。
对于房地产市场来说，我们没有盈利，但我们有租金。
随着估值走高，它提供了一个警告，如果出了什么差错，比如严重的经济衰退或移民水平大幅削减，那么你可能会在一段时间内看到房价大幅下跌。
不过，他强调这种情况不太可能发生，尤其是在利率将于今年年底放宽的情况下。利率降低通常意味着房价上涨。
Oliver说，如果出现更多的加息、减息放缓或失业率急剧上升，房价可能会回到合理价位，但这些情况在近期内都不会出现。
澳大利亚房地产投资者通常更关注资本增长，而不是租金回报，这意味着只要房价继续上涨，他们的房产估值过高实际上对他们有利。
Westpac高级经济学家Matthew Hassan说，虽然这一措施确实凸显了澳大利亚投资者追求丰厚的资本收益，但重要的是，不仅要将租金与House的价格进行比较，还要与Unit进行比较。
"特别是在悉尼和墨尔本，租赁市场以Unit为主。在过去10年左右的时间里，Unit的价格涨幅低于House。Unit市场实际上可能并未被高估，因为租金一直与Unit价格保持同步。”
Commonwealth Bank经济主管Gareth Aird说，"估值过高" 这个词即使用在房地产市场上也太夸张了。
我会用 "昂贵 "这个词，除非你认为房价会下跌，否则你不能说它们被高估了。
他说，投资者考虑的不仅是资本收益，还有租金回报，尤其是住房短缺给租金带来了上涨压力。
这种情况在短期内不会改变。
Oliver表示，长期以来，人们一直预测澳大利亚房地产市场处于泡沫之中，从21世纪初开始，利率在20世纪90年代创下历史新高后一经下调，泡沫就会破灭。
"当然，这并没有发生，我们偶尔会遇到回调，但随后利率再次下降，房地产市场就会起飞，或者我们会遇到一波非常强劲的移民潮。”
更多的人来到澳大利亚确实给房地产市场带来了压力，但利大于弊。
他说："如果过度削减移民数量，就没有工人来建造房屋。”
这是降低房价的关键所在。真正的解决办法是想方设法提供更多住房，更多经济适用房。其中一部分必须是更密集的城市化，但我们也应该从长远考虑，考虑在人们可以在远程办公的地区建造住宅。
图文来源：smh | 
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