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标题: 购房作业完整版 [打印本页]

作者: foxlu 时间: 2014-6-19 16:05
标题: 购房作业完整版
房子到手。
总结。

以下言论谨代表个人观点，不带表本论坛和坛友，CCTV，人民日报及其他各人物及媒体。
其中可能夹杂偏见，误导，不准确信息和其他各种毒副作用。
某些段落读后可伴有头晕，胸闷等症状。请读者自决，后果自负，如果晕倒请自己做CPR。

首先划个考试范围。
买什么房，买哪里，怎么砍价，这些都是贱人贱智的问题，一概不讲，讲了白讲。

本文只讲入场，合同，贷款，检查和过户几个方面，请txm放心复习，不会超纲。
另外，在其中某一句话中，作者会提及一位名师，先找到的tx有额外奖励。细心的读者是一定可以发现的，在此就不提示是在全文最后一句了。

1. 入场

我分自住和投资方面来讲。

对于投资功能来讲，我的观点是在预设目标出现的时候入场。

如果目标已经达到，可以选择在下跌时或者止跌时入场，那我会选下跌的时候。就是趁还是在买家市场时出手，即使也许是等到变成卖家市场的时候（交接过渡的时候）才是房价的最低点。

房价低固然是很大的好处，但是卖家主动买家被动，往往很难选到满意的房子，一旦错失就会接下来步步被动，而心急又会提高出错牌的概率，所以总体来看这种隐形损失其实成本很高。

在买家市场时有助于ya价，但这个不是最重要的。更重要的是有更多的底气，更多的选择，和更多的时间。
最简单的例子就是位置绝佳风景极好的好房子只有在这时才可能买到，等到房价开始上升了，就基本绝迹了。

棋语曰，宁失一子，勿失一先。
掌握主动权，即使价格没有占便宜也还是在其他方面有隐形的补偿的，譬如帮你保证良好的心态，签对自己更有利的合同。

具体时机看自己的计算。我觉得只要有猎物进入事先计算好的范围，就可以出手。
因为你之前已经算过了，100％是好赚，继续等，A％的概率赚更多，B％是赔。至于A，B是多少，只有God和小叮当知道。
一个事先没有设定好停止点的等待意味着无限的等待。在等的过程中，斗转市易，时移势消。
想买到最低卖到最高，通常会赔的最惨。

势乃重中之重。有势者优，去势者太监。

时决定势，所以大家看着办。

自住功能我的观点比较简单，赶早不赶晚，此乃多年经验教训的总结。自住即消费，说白了就是花钱买舒服买方便买面子买开心。
在你最需要的时候它的使用价值才是最大，不需要的时候1块钱买也是浪费。

绝大部分家庭的自住房通常都是一部分自住功能，一部分投资功能（未来升值）。投资回报来讲多少钱可以买，额外的部分的钱是爷花钱买开心的。
自己在心理分配好比例，心理价位很容易就算出来了。

2. 合同

我的情况简单的很，QLD标准合同。

律师看过没问题，
接下来和律师商量好他们conveyance需要的时间，和银行确定好批准贷款需要的最长时间，就可以赴约了。

跟律师讲了我的要求，律师给写了一段special condition，我在签合同时一字不差的copy进去。中介很不情愿，多了condition他就多了很多风险，所以在情理之中。但是到底是你买还是他买？自己的权益要自己争取，不然别人就视为你主动放弃。

几个tips

＊合同首付款尽量写低。deposit是一种你付出去就很难拿回来的dd。而且买卖双方权利不对等（实际和法律规定不总是一致），你赔就是全赔，你赚，很难主张卖家赔你同样金额。所以越少越好，一般只要能覆盖中介的cost，他们就没意见了。

＊没有十足把握的时候，尽量把subject to finance时间写长。我这里是14天和21天两择。一般银行1周就够了。但是你要考虑到有可能这家银行不满意或者出了差错，需要换1家，那14天就肯定不够了。

＊如果附带家具或者其他物品。品牌型号都在附件里面记得标明。

签合同的过程就是一个多国博弈，而故事的主线永远是利益。
谈合同的过程中，买家与自己的律师联盟，对抗中介和卖家的联盟
准备签或者买家已经签好之后，中介和买家的联盟，对抗卖家
签好之后，你和卖家需要分别对抗你们的律师和中介组成的强大联盟。
联军只希望草草了事，不喜欢节外生枝。所以记住，这时候靠的住的只有你自己。

合同签好之前你还可以扭捏扭捏，签好之后剩下的风险主要都在买家一方了。你如果有问题搞砸了，哭吧。

所以建议使用杀手锏，夺命连环催。
没人规定杀手锏不能一直用啊，用了也不费生命值不费魔法，那还不用？

个人感觉中介基本一催就好，
催银行需要5成功力，最欠催的是律师，起码要打通个PeopleDo二脉才成。

3. 贷款

pre approval 还是必要的。至少它可以加快一点审批流程。
但是请注意yu批陷阱：在yu批时你得到的额度通常比较好，真正申请时往往差一些。注意预留点额度，免得到时候手足无措。

broker和自己找各有利弊。
我建议是如果不是必须找broker，就自己来。
有时候必须找broker，譬如自己没有时间，搞不清楚，low doc，或者拿不到满意额度和利率。

broker主要问题就是风险。碰上个倒霉的就很惨，被耽误了贷不下来不是闹着玩的，就算卖家肯全退deposit，你付出的时间精力都打水漂了，这不是成本啊！而且在各仙界留下的记录也不好。就算是敬业的，因为加上一层中间层，沟通效率会变低，有些还会有附加条件，譬如限制转贷，这些事先要问清楚。

我的贷款按说7天内下来，4天有答复，结果我天天跟进竟然到第5天还是没结果，我就火冒三丈喷的烧烤我的银行代表了。同时联系其他银行做backup，之前谈过很多银行，手里有优先级列表。
我这家银行连夜赶出来的，提前了几天拿到unconditional。虽然他们还是食言了，不过Survey还是给他们打5颗星，因为能抓到耗子就算好猫。

友情提示：有些银行对保险得金额有要求。譬如我得银行就要求必须保到房子估价大约135％（35％是重建时得移除费用）。好在保险额一般是可调得，通常不会让你得贷款fail。不过一次就保足可以免得麻烦。building only得保险就可以，content insurance没有要求。

4. 检查

尽早做，尽早和律师沟通。

尽早检查，能当天检查很好，不差钱的可以出offer之前就查。
不是每次你对报告不满意都可以取消合同的。譬如有白蚁，如果人家打药了，有效果的话你就必须买。所以在冷静期内拿到报告很重要。如果不满意，退。大不了deposit不要了（QLD规定是最高为房价的0.25％作为罚金）。

值得觉得关心的问题关注一下，譬如结构问题，白蚁，石棉，其他的小问题就随他去吧。有问题早说，不然等于没说。

切记，别找中介推荐的inspector，不燃你就是找红孩儿去烧牛魔王，熟的肯定是你。

5. 过户

之前填好stamp duty concession申请表，conveyancer／solicitor会算出一张清单是你需要付的钱。记得自己核对一遍，我的律师就给我少算了一些钱，你说这钱我那敢要啊，要了会睡不着觉滴。

这个账单也是越早出越好，你好有足够时间准备。譬如我的账单是周五下午出，周1就要求必须就到帐了，什么逻辑。。。
幸好钱一直ready啊，一早提现，direct deposit，及时到账。
律师做事情都是跟白娘子一样，掐着指头算时间来施法的。等他跟你联系的时候基本就是deadline了。我相信他们不是在坏我，但是这感觉让我觉得自己很像许仙，不是很好。所以要自己争气啊，自己把流程弄清楚，打一定得提前量给自己定schedule，也不至于很被动。相信自己，他能修炼成白娘子你就能修炼成许半仙。

Tips：
如果你把给卖家的钱付给律师得trust account，在最后有问题的时候可以要求律师withhold一定的数额不给卖家。

首先，settlement买家是没有权利阻挠的。
其次，settlement一旦完成，世界都石化了，尘埃落定。

final inspection 就是看看你要得东西在不在。小毛病之类得就不用挑了，挑也没用，扯半天也挡不住settlement大限得滚滚车轮。

我去了以后吃了1惊，卖家维护得非常好，地砖光洁如新，地板也打了蜡。
该留得一样都不差，就是电器得质量差了点。dryer一看跟我岁数都差不多了，我问中介这玩意还能工作么，中介插电试了一下，天哪，好多灰团漫天飞舞，好像很多很多的棉花糖。中介1脸惊喜，“hah, it works!” 我当即就无语凝噎了。

呵呵，反正也基本用不上的，就捐给公园给小朋友吹棉花糖去吧。。。

有个门缺钥匙，我本来没当会事，但是中介觉得这样过户不是很专业，所以勒令房东出钱配把新钥匙，结果最后房东才不管呢。最后呢？
中介出钱配的。。。

去取钥匙的时候中介好好恭喜了一番，并且送了一个礼物，看起来质量很好。多谢他们。

有个小误会，settlement的时候我兴致冲冲赶到指定地点准备参加全球直播的房屋过户剪彩暨喜迁新居盛大庆典仪式，结果律师说我不需要到场。惊喜耶？
害得我精心准备的新主人致辞都憋回肚子里了。

“感谢参与到这个过程中的每一个人，没有你们，我写不出上面这么多废话！
虽然一路艰辛，坎坷，惊吓，忐忑，但是终于取到了真经，当然是皆大欢喜。所以是诚心感谢。
论坛上的各位热心tx的帮助（恕我就不点名表扬了）和前辈们的经验分享帮助是在很大，更是要谢了。我一如既往的多分享多帮助其他tx乃正道也。”

作者: 蓝色精灵 时间: 2014-6-19 18:26
好文，顶！

作者: JasonWong 时间: 2014-6-19 20:45
你不是要丢掉澳洲绿卡回国了吗？买什么房子啊？？

http://www.ozyoyo.com/thread-504785-1-1.html

作者: 2airport 时间: 2014-6-19 21:39

JasonWong 发表于 2014-6-19 20:45
你不是要丢掉澳洲绿卡回国了吗？买什么房子啊？？

http://www.ozyoyo.com/thread-504785-1-1.html

那篇文章有注明是转贴，呵呵

作者: blanc3377 时间: 2014-6-20 08:57

作者: changlin_83 时间: 2014-6-20 10:59
云里雾里啊，求翻译

作者: 东游西荡 时间: 2014-7-19 21:48
好文字。。好文风。学习了。。楼主有合适的贷款代理和购房律师推荐吗？多谢了

作者: 一花无一 时间: 2014-8-5 12:35
好帖子帮顶，但是感觉不是很详细，希望楼主再详细点？

作者: dannytour 时间: 2014-8-11 20:50

作者: vipwilford 时间: 2014-8-11 22:00
现在卖家才不考虑买家的感受。嫌贵，不卖了。这有问题，那有问题，你自己修，不然不卖了。等等。
所以最后还是买家吃亏。。。特别是中介站在卖家的这边，你吃亏吃定了。。。

作者: Monica2288 时间: 2014-8-13 14:28
好文笔,但主要问题没有写下来,例如首期付多少,无工作但中国有存款的,银行可以提供贷款吗?那些银行可以提供贷款便利?去那里找律师呀?
六个月前,因为我婆婆住进了老人院,家里人把她房子卖了.屋里屋外全部翻新,地毯全换新的,电灯,水龙头,门锁全部更换新的,整幢房子看上去象新建的,卖了46万.

作者: foxlu 时间: 2014-8-14 21:14

作者: 爱与希望 时间: 2014-8-14 21:22
学习了! 受教！

作者: hfcz 时间: 2014-8-17 19:06

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